Leaseback versus Otras Alternativas de Financiamiento

En el mercado inmobiliario chileno, las empresas y propietarios enfrentan diversas opciones para obtener liquidez mediante sus activos inmobiliarios. Entre las alternativas más populares se encuentran el leaseback, los préstamos hipotecarios y la venta tradicional de activos. Cada opción tiene sus particularidades en términos de costos, flexibilidad y riesgos, que es crucial evaluar para tomar una decisión informada. A continuación, se presenta una comparación detallada del leaseback versus otras alternativas de financiamiento.

Leaseback

El leaseback es también conocido como arriendo con opción de compra y se trata de un acuerdo financiero en el cual un propietario vende un activo (como un bien inmueble, por ejemplo) y, luego, lo arrienda de vuelta al comprador por un período de tiempo acordado. En Chile, este tipo de transacción se ha convertido en una opción atractiva tanto para propietarios como para inversionistas, debido a su flexibilidad y beneficios financieros y debido a que permite a las empresas liberar capital sin perder el uso del inmueble.

Costos:

• Costos iniciales: pueden incluir honorarios legales y comisiones, que varían según el acuerdo y cada empresa. Recomendamos siempre consultar los costos asociados antes de operar.
• Costos continuos: pagos de arriendo, los cuales suelen ser deducibles de impuestos.

Flexibilidad:

• Uso continuado del activo: la empresa puede seguir utilizando el inmueble como antes.
• Opciones de recompra: a menudo, existe la opción de recomprar el activo al final del contrato de arrendamiento.

Tener presente:

• Dependencia del arrendamiento: la empresa se convierte en arrendataria, lo que implica cumplir con los pagos de arriendo.
• Fluctuaciones del mercado: el valor de recompra puede ser afectado por cambios en el mercado inmobiliario.

Préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios son una forma tradicional de financiamiento otorgada -por lo general, por la banca- donde el inmueble se utiliza como garantía para obtener un crédito.

Costos:

• Costos iniciales: incluyen gastos de tasación, notarías y comisiones bancarias.
• Costos continuos: pagos de intereses y capital, generalmente a una tasa fija o variable.

Flexibilidad:

• Acceso a fondos considerables: los préstamos pueden ser a largo plazo y de grandes montos.
• Restricciones en el uso del activo: el inmueble queda hipotecado, limitando su venta o uso como garantía adicional.

Tener presente:

• Incumplimiento: en caso de no poder cumplir con los pagos, se puede perder el inmueble.
• Fluctuaciones de tasas de interés: los cambios en las tasas de interés pueden afectar los costos del préstamo.

Venta tradicional de activos inmobiliarios

La venta tradicional implica la transferencia completa del inmueble a un comprador, con la consecuente obtención de liquidez.

Costos:

• Costos iniciales: comisiones de corretaje, gastos notariales y posibles impuestos sobre la ganancia de capital.
• Costos continuos: no aplican, ya que se pierde la propiedad del activo.

Flexibilidad:

• Liquidez inmediata: proporciona acceso rápido a fondos líquidos, considerando cómo se esté comportando el mercado hipotecario (lentitud o rapidez en las ventas de inmuebles)
• Pérdida del activo: la empresa ya no tiene derechos sobre el inmueble vendido.

Tener presente:

• Pérdida del uso del inmueble: la empresa debe buscar una nueva ubicación si el inmueble era utilizado operativamente.
• Volatilidad del mercado: el valor de venta estará influenciado por las condiciones del mercado inmobiliario.

La elección entre leaseback, préstamos hipotecarios y venta tradicional de activos inmobiliarios depende de las necesidades específicas y la situación financiera de cada empresa:

Leaseback	Ideal para empresas que necesitan liberar capital sin perder el uso del inmueble, aunque implica costos de arriendo y una dependencia continua.
Préstamos Hipotecarios	Adecuados para obtener grandes montos de financiamiento a largo plazo, pero con el riesgo de perder el inmueble en caso de incumplimiento.
Venta Tradicional	Ofrece liquidez inmediata, aunque con la pérdida total del activo.

Cada alternativa presenta escenarios que deben ser cuidadosamente evaluados para tomar una decisión informada que optimice la gestión financiera y operativa de la empresa en el contexto del mercado chileno.

¿Dónde realizar operaciones de leaseback en Chile?

Por lo general, las empresas de servicios financieros que entregan leasing, también ofrecen leaseback. 

Recuerda que todas las compañías tienen políticas comerciales y evaluaciones de riesgo distintas, por lo que es factible que, ante un mismo producto, encuentres distintas condiciones. Te invitamos a cotizar al menos entre dos instituciones y que pidas que te expliquen todos los costos asociados antes de operar y que elijas compañías de servicios financieros con trayectoria en el mercado.  

En EFA, varios socios cuentan con leasing y leaseback, por lo que te invitamos a contactarlos (revisa aquí quiénes son nuestros socios). Si quieres que te orientemos en quiénes lo ofrecen, escríbenos pinchando aquí.